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Mercato immobiliare 2013: è iniziato il repricing!

L’ufficio studi di idealista.it ha effettuato il consueto e periodico rilevamento sull’andamento dei prezzi richiesti dai venditori, ecco la disamina relativa a tutto il 2012 ed il repricing in corso:

i prezzi di richiesta delle case esistenti nelle città capoluogo italiane hanno registrato un calo medio nell’ordine del 5% nel corso del 2012, secondo i dati del suddetto portale immobiliare il calo medio è nell’ordine del 5% su base nazionale e nel quarto trimestre i ribassi riguardano il 70% delle città capoluogo analizzate; i cali maggiori a Padova (-16,4%), Bari (-7,1%) e Roma (-6,6%).

Nell’ultima rilevazione dell’anno appena trascorso, su un campione di 44.189 annunci del portale solo 4 dei 39 capoluoghi italiani – quelli per cui è stato possibile monitorare l’andamento dei prezzi nell’arco degli ultimi 12 mesi – chiudono l’anno in terreno positivo; per la prima volta nelle rilevazioni del portale il repricing si allarga a tutti i grandi mercati; su base trimestrale aumentate le città in segno negativo rispetto alla passata rilevazione (il 70% contro il 61% del terzo trimestre). ciò significa che la rincorsa verso il basso è cominciata a fine 2012

In un anno segnato da compravendite a picco, recessione e tassazione alle stelle il repricing si è accentuato solo a partire dalla seconda parte dell’anno appena trascorso, approdando ai grandi mercati, in special modo quello della capitale, che sconta un “taglio” del 6,6%, sensibilmente sopra la media nazionale, mentre Napoli (-1,9%) e Milano (-1,0%) oscillano tra alti e bassi , ma mostrano una sostanziale tenuta rispetto al contesto generale

Tra le città maggiori, a Padova (-16,4%) si assiste ad una vera e propria implosione, proprietari in fase di profondo ravvedimento anche a Bari (-7,1%), Bologna (-5.5%), Catania (-5,4% ) e Firenze (-5,3%). Tra le altre città capoluogo, Modena (11,1%), Parma (-9,8%) e Bergamo (-8,7%) sono quelle che scontano maggiormente gli eccessi degli anni addietro; 9 centri accomunati da cali sopra la soglia del cinque per cento da nord a sud italia; 16 le città che registrano ribassi sotto la media, dal 4,9% di Torino e Genova a scendere fino al meno 0,8% di La Spezia.

Secondo Vincenzo de Tommaso, dell’ufficio studi idealista.it: “è stato un anno difficile per chi ha cercato di vendere casa, come testimonia la brusca frenata delle compravendite che ha prodotto la prima decisa contrazione dei prezzi degli immobili. Quello dei mutui resta un nodo difficilmente districabile a breve termine, e se il meccanismo si inceppa sullo scoglio del rapporto rata/reddito significa che i redditi sono troppo bassi e che i prezzi di mercato sono ancora disallineati. In un contesto che non lascia intravedere prospettive di rilancio occupazionale e dei redditi, almeno per il 2013, la pressione ricadrà sui proprietari. Quei proprietari che fino a oggi non hanno avuto fretta di vendere, adesso potrebbero essere indotti a farlo dal momento che il loro patrimonio immobiliare richiede un continuo sforzo economico per essere mantenuto, dopo l’imu e con la prospettiva di nuovi aumenti dovuti alla riclassificazione degli estimi catastali. Ma è certo che sul fronte dei prezzi il margine di trattativa sarà molto ampio, così per chi ha dei risparmi e potrà accedere al credito potrebbe essere l’anno giusto per acquistare a prezzi vantaggiosi”.

Nota metodologica

Per la realizzazione di quest’indice sono stati analizzati i dati di 44.189 annunci immobiliari pubblicati su idealista.it tra il 1° ottobre e il 30 dicembre del 2012. Per assicurare l’esattezza dei dati, sono sistematicamente escluse dal rilevamento le case i cui prezzi indicati dagli utenti risultano chiaramente sproporzionati rispetto al valore di mercato e le case con giardino, perché provocherebbero una distorsione nella rilevazione dei prezzi di una determinata zona. Per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati inoltre vengono scartati quei comuni che presentano un numero inferiore a 100 immobili. L’indice immobiliare di idealista è elaborato con i prezzi di offerta sui metri quadrati costruiti (a corpo)

L’indice immobiliare di idealista è stato elaborato sui prezzi di offerta, non sul prezzo di vendita; vale a dire , che tutti i valori dell’analisi non coincidono con il prezzo finale dell’operazione di compravendita che può essere più basso di quello inizialmente proposto dal venditore, a tal proposito va tenuto in considerazione che la percentuale media di sconto sul prezzo richiesto dai proprietari si è attestata sul 20%, con punte del 40%.

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